天相投顾研究报告：东华实业-600393-近两年业绩平淡：广州城启集团和粤泰集团实际控制人均为杨树坪。2004年开始大股东和城启集团开始逐步与上市公 司进行资产置换以解决其可持续发展问题。 2004年进行第一次重大资产置换：置入资产为广州城启集团公司持有的北京城启投资有限公司83% 的股权 （后改名为北京东华基业投资公司） ， 置入资产价值2.28亿元。 北京城启投资持有北京博成地产60% 股权和北京城启地产56%的股权。 北京博成地产主要开发北京青年路安居小区项目， 项目位于北京朝阳区， 占地17.98万平米，总规划57.66万平米，居住建筑面积52万平米，预计项目总投资21.19亿元，土地评估 价值1.93亿元。北京城启地产主要开发北京柏联别墅城项目，位于北京市顺义区，建设用地面积37.07 万平米，总规划面积22.45万平米，居住面积21.23万平米，纯别墅，土地评估价值3.75亿元。 05年7月，因资金需要，公司将北京城启房地产开发公司（拥有的北京柏联别墅项目用地开发权）56% 的股权转让给北京中悦置业有限公司，转让价款5600万元，另需向东华基业履行人民币1.01亿元的债权 转让，目前该1.01亿元尚未收到，公司已作了坏账处理。 2005年注入江门城启地产公司100%的股权（第二次资产注入） ，交易价格5000万元。江门城启公司主 要项目储备包括江海花园二期和一期（部分） 、东海花园、江华小区等，供给建筑用地33万平米，规划建 筑面积约60万平米。目前在建。 2006年，公司向广州城启发展公司收购广州“夏茅地块”，交易涉及人民币2500万元。该地块位于 广州市白云区，土地面积7.38万平米，公司收购其先作为仓储项目经营，时机成熟后变为房地产开发项06年公司提出定向增发预案（涉及重大关联交易） ：发行股票数不超过10亿股，主要增发机构为粤泰 集团、城启集团、广州天城地产公司、广百新翼、荔港南湾。拟注入资产包括广州天鹅湾项目（广船机 械厂地块） 、荔港南湾（南区）项目和十三行广场、广百新翼大厦等价值约27亿元的项目。后来资产注入 中止。 09年发行3亿元公司债。 2010年4月公司再次与关联公司城启集团进行资产置换。置出资产为北京东华基业投资公司100%股 权，评估价值为2.73亿元，净资产中包含东华基业投资公司对上市公司1.72亿元债权、对北京柏联别墅 项目1.01亿元债权，因此最后的交易价格为1亿元。置入资产为广州越秀区、天河区1.1万平米建筑面积 物业，评估价值约为1亿元。 2010年12月公司以4240万元的价格购买广州豪城房产公司持有的荔湾区南岸路建筑面积2812平米的 房产。交易完成后，每年带来186万元的租金收入，按此计算，投资回报期22年.....