天相投顧研究報(bào)告：東華實(shí)業(yè)-600393-近兩年業(yè)績(jī)平淡：廣州城啟集團(tuán)和粵泰集團(tuán)實(shí)際控制人均為楊樹(shù)坪。2004年開(kāi)始大股東和城啟集團(tuán)開(kāi)始逐步與上市公 司進(jìn)行資產(chǎn)置換以解決其可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。 2004年進(jìn)行第一次重大資產(chǎn)置換：置入資產(chǎn)為廣州城啟集團(tuán)公司持有的北京城啟投資有限公司83% 的股權(quán) （后改名為北京東華基業(yè)投資公司） ， 置入資產(chǎn)價(jià)值2.28億元。 北京城啟投資持有北京博成地產(chǎn)60% 股權(quán)和北京城啟地產(chǎn)56%的股權(quán)。 北京博成地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)北京青年路安居小區(qū)項(xiàng)目， 項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)， 占地17.98萬(wàn)平米，總規(guī)劃57.66萬(wàn)平米，居住建筑面積52萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資21.19億元，土地評(píng)估 價(jià)值1.93億元。北京城啟地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)北京柏聯(lián)別墅城項(xiàng)目，位于北京市順義區(qū)，建設(shè)用地面積37.07 萬(wàn)平米，總規(guī)劃面積22.45萬(wàn)平米，居住面積21.23萬(wàn)平米，純別墅，土地評(píng)估價(jià)值3.75億元。 05年7月，因資金需要，公司將北京城啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（擁有的北京柏聯(lián)別墅項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)權(quán)）56% 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京中悅置業(yè)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款5600萬(wàn)元，另需向東華基業(yè)履行人民幣1.01億元的債權(quán) 轉(zhuǎn)讓，目前該1.01億元尚未收到，公司已作了壞賬處理。 2005年注入江門城啟地產(chǎn)公司100%的股權(quán)（第二次資產(chǎn)注入） ，交易價(jià)格5000萬(wàn)元。江門城啟公司主 要項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括江海花園二期和一期（部分） 、東海花園、江華小區(qū)等，供給建筑用地33萬(wàn)平米，規(guī)劃建 筑面積約60萬(wàn)平米。目前在建。 2006年，公司向廣州城啟發(fā)展公司收購(gòu)廣州“夏茅地塊”，交易涉及人民幣2500萬(wàn)元。該地塊位于 廣州市白云區(qū)，土地面積7.38萬(wàn)平米，公司收購(gòu)其先作為倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，時(shí)機(jī)成熟后變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)06年公司提出定向增發(fā)預(yù)案（涉及重大關(guān)聯(lián)交易） ：發(fā)行股票數(shù)不超過(guò)10億股，主要增發(fā)機(jī)構(gòu)為粵泰 集團(tuán)、城啟集團(tuán)、廣州天城地產(chǎn)公司、廣百新翼、荔港南灣。擬注入資產(chǎn)包括廣州天鵝灣項(xiàng)目（廣船機(jī) 械廠地塊） 、荔港南灣（南區(qū)）項(xiàng)目和十三行廣場(chǎng)、廣百新翼大廈等價(jià)值約27億元的項(xiàng)目。后來(lái)資產(chǎn)注入 中止。 09年發(fā)行3億元公司債。 2010年4月公司再次與關(guān)聯(lián)公司城啟集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。置出資產(chǎn)為北京東華基業(yè)投資公司100%股 權(quán)，評(píng)估價(jià)值為2.73億元，凈資產(chǎn)中包含東華基業(yè)投資公司對(duì)上市公司1.72億元債權(quán)、對(duì)北京柏聯(lián)別墅 項(xiàng)目1.01億元債權(quán)，因此最后的交易價(jià)格為1億元。置入資產(chǎn)為廣州越秀區(qū)、天河區(qū)1.1萬(wàn)平米建筑面積 物業(yè)，評(píng)估價(jià)值約為1億元。 2010年12月公司以4240萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買廣州豪城房產(chǎn)公司持有的荔灣區(qū)南岸路建筑面積2812平米的 房產(chǎn)。交易完成后，每年帶來(lái)186萬(wàn)元的租金收入，按此計(jì)算，投資回報(bào)期22年.....